99년말 세법 개정시 아래 내용중 5호 임대주택 제도(2000.12.31까지 신축 임대개시하는 경우)는 유지되면서 신축임대주택1호 포함 2호 이상 임대하는 경우(임대주택법에 의한 임대주택으로서 2001.12.31까지 신축임대하는 경우)양도세 감면규정 신설. 고급주택의 범위가 양도가액 6억원이상으로 개정되었습니다.
---------------------------------------------------------------------------------------제목 :  다가구주택과 양도소득세(0-17)

 다가구주택이라 함은 여러가구가 한 건물에 거주할 수 있도록  건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택을 말한다. 다가구주택의 건축기준은 연면적 660입방미터 이하이고 3층이하(지상1층에 주차장 설치시는 4층 이하)로서 가구수는 2-19호 이다. 이경우 국세법령상으로는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

 그러나  양도소득세가 비과세되는 1세대1주택 여부를 판정함에 있어서는 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 본다. 다가구주택은 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되고 있는 점, 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도하는 경우에 1주택으로 비과세하는 것과의 형평성등을 고려하여  다가구주택을 하나의 매매 단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 따라서 다가구주택 한동을 3년이상 보유한 후에 양도하는 때에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 아니한다.

 그러나 다가구주택을 가구별로 부분 양도하는 때에는 1세대1주택의 분할 양도의 경우와 같이 먼저 양도하는 부분은 양도소득세가 과세된다. 또한 다가구주택을 하나의 매매단위로 일괄하여 양도하더라도 고급주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것으로 해석하고 있다. 지방세시가표준액이 2천만원 이상이고 주택의 연면적이 264제곱미터 이상이며 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 다가구주택과 지방세시가표준액이 2천만원 이상이고 부수토지의 연면적이 495제곱미터 이상이며 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 다가구주택은 고급주택에 해당한다.

 조세감면규제법상 국민주택규모 이하의 임대주택을 5호이상 보유하고 5(10)년 이상 임대하는 경우에는 양도소득세가 50(100)% 면제된다. 이때 5호 여부를 계산 함에 있어서 다가구주택은 각각의 가구를 1호론 본다(다만 구청에 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하는 경우에는 다가구주택을 1호의 단독주택으로 본다).

 따라서 한동에  5가구 이상의 세대가 독립적으로 거주할 수 있도록 건축된 다가구주택은 양도소득세가 감면되는 5호 이상의 장기임대주택에 해당하여 5년 이상 임대한 때에는 양도소득세 50%가 면제되고  10년 이상 임대한 때에는 양도소득세 100%가 면제된다. 양도소득세가 면제되는 장기임대주택인 경우에는 임대를 개시한 날로 부터 3월내 주택임대신고서를 주택  소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 또한 장기임대주택을 양도한 때에는 양도소득세감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

 또한 1세대1주택 여부를 판정함에 있어서 조세감면규제법에 의한 장기임대주택은 임대사업자의 사업용자산으로 보아 주택소유자의 소유주택으로 보지 아니한다. 따라서 3년 이상 보유한 주택을 하나 가지고 있는 사람이 장기임대주택에 해당하는 다가구 주택을 소유하고 임대하는 경우에는 1세대1주택에 해당한다. 따라서 조세감면규제법에 의한 주택임대신고를 제출하고 종합소득세신고를 함은 물론 임대차계약서등을 보관하여 장기임대주택임을 명확히 해두는 것이 좋을 것이다.