제목 : 재건축조합 사업소득금액 계산과 토지가액(0-2). 99.10.13
재건축조합이 조합원에게 분배한 후 남은 아파트 및 상가를 일반분양하는 경우 사업소득 계산에 있어서 그동안 국세청의 입장과 법원의 입장이 서로 달라 혼선이 있어 왔다. 지난 9.28 국세청이 납세자 권익보호를 위한 법령해석 개선책으로 법원의 입장을 수용하여 법령해석을 정비하였다. 그 내용을 검토해 본다.
재건축조합은 주택건설촉진법에 의하여 노후 또는 불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합을 말한다. 재건축조합은 기존 주택등을 철거하고 새로운 아파트등을 신축하여 조합원에게 분배하고 남은 아파트와 상가등을 일반분양하여 그 분양수입으로 전체 건축비에 충당하는 것이 일반적이다.
이 경우 조합원들에게 분배하고 남은 아파트를 일반에게 분양하는 것은 세법상 건설업중 주택신축판매업을 영위하는 것으로 본다. 또한 상가를 분양하는 것은 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다. 따라서 재건축조합은 일반분양소득금액에 대하여 소득세를 납부하여야 함은 물론 일반분양하는 국민주택규모 이상의 아파트와 상가에 대해서는 부가가치세를 납부하여야 한다.
재건축조합은 소득세법상 법인으로 보는 단체에 해당하지 아니한다. 소득세법은 법인으로 보는 단체외의 단체중 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1개인으로보고 소득세를 과세한다. 그러나 재건축조합은 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있다고 볼 수 있으므로 조합원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 본다. 공동사업의 경우에는 조합원별로 분배받았거나 분배받을 소득금액 따라 조합원 각각이 소득세 납부의무를 진다.
소득금액은 원칙적으로 일반 분양수입금액에서 건물신축비용. 토지가액 및 기타 부대 관리비용을 공제하여 계산하고 조합원은 자기지분에 해당하는 소득금액에 대하여 각각 소득세를 납부하여야 한다. 이때 소득금액을 계산함에 있어 토지취득가액을 현물출자 당시의 가액으로 할 것인지 아니면 조합원이 당초에 취득한 시점의 가액으로 할 것인지의 문제로서 소득세법상 어느시점을 양도시기로 볼 것인가의 문제와도 같다.
국세청은 개인이 공동사업에 현물출자하는 경우 출자토지중 자기지분 해당분은 자기재산이 그대로 유지되는 것으로 보고 자기지분 초과분만 세법상 양도로 보았다. 따라서 소득금액 계산상 토지가액은 자기 출자지분 해당토지는 당초 취득당시의 가액으로 계산하고 자기 출자지분 초과토지에 대해서는 현물 출자 당시의 가액으로 계산하는 입장이었다. 그러나 대법원은 자연인으로서 개인재산과 공동사업조합원으로서의 합유재산을 구분하여 현물출자시에 출자토지 전체가 양도되는 것으로 보았다. 따라서 소득금액 계산에 있어 현물출자 당시의 토지가액을 공제하는 입장이었다.
국세심판소도 국세청과 같은 입장을 유지하다가 지난 6.17 심판청구결정에서 대법원의 입장을 수용하였다. 이에 국세청도 이번에 대법원 및 국세심판소의 변경된 해석을 수용하여 입장을 변경하였다. 그내용은 조합원이 재건축조합에 현물출자하는 것을 양도로 보고 재건축조합의 공동사업소득금액 계산에 있어서 공제하는 토지가액은 현물출자 당시의 가액으로 하는 것이다.