제목 : 재건축아파트와 1세대1주택 비과세.99.10.21(0-21)

 박씨는 아파트 2채를 보유하고 있다. 그 중 한채는 93.7월에 취득하여 지금까지 거주하고 있다. 나머지 한채는 96.3월에 취득하여 1998.6월 재건축사업으로 기존아파트는 철거되고 재건축공사가 진행중이며 2000.7월에 입주예정이다. 이때 거주하고 있는 아파트를 재건축 공사기간중에 양도하는 경우와 재건축아파트 완공후 양도하는 경우 양도소득세 과세여부를 검토해 본다.

 양도소득세가 과세되지 아니하는 1세대1주택은 "1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것"을 말한다. 그러나 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세의 규정을 적용한다. 이때 양도하는 종전 주택은 양도일 현재 1세대1주택 비과세요건인 3년 이상 보유조건을 충족하여야 한다.

 위의 경우 재건축아파트 공사기간중에는 기존아파트는 재건축조합에 현물출자되어 철거되었으므로 아파트를 보유하고 있는 것이 아니라 아파트입주권만을 보유하고 있는 상태이다. 따라서 박씨는 현재 거주하고 있는 아파트 한채만 보유하고 있는 결과가 된다. 또한 거주하고 있는 아파트는 93.7월에 취득하여 위의 1세대1주택 비과세요건인 3년 이상 보유조건을 충족하고 있다. 따라서 박씨는 재건축공사기간중에 거주하고 있는 아파트를 양도하더라도 비과세되는 1세대1주택에 해당되어 양도소득세가 과세되지 아니한다.

 재건축사업이 완료되어 재건축아파트를 분양 취득한 때에는 박씨는 1세대2주택에 해당한다. 따라서 박씨가 거주하고 있는 아파트를 재건축아파트 취득후 2년 이내에 양도한다면 위의 일시적 2주택 비과세규정에 해당되어 양도소득세가 과세되지 아니한다. 또한 2년 이내 양도하지 못한 경우로서 거주하고 있는 아파트가 다음 사유중 하나에 해당하는 때에는 2년 이후에 양도하더라도 과세되지 아니한다. 그 사유는 재건축아파트 취득후 1년이 되는 날 현재 성업공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우 또는 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우이다.

 재건축아파트를 취득한 후 2년이 경과한 후에는 위의 2년기준 예외사유에 해당하지 않는 한 아파트 2채중 어느 것을 양도하더라도 먼저 양도하는 아파트에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 한다. 그후 나머지 한채를 양도하는 경우에는 양도하는 아파트의 보유기간이 3년 이상인 때에는 과세되지 아니한다.

 만약 재건축아파트를 취득한 후 3년이 경과한 후 2채를 동시에 양도하는 경우에는 보유기간이 가장 긴 현재 거주 아파트 한채에 대해서는 과세되지 아니하고 재건축아파트에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 한다.