99년말 세법 개정 : 고급주택. 골프회원권등 시설물 이용권에 대하여 실지거래가액으로 과세하는 것으로 개정.
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제목 : 양도차익의 계산은 기준시가 적용이 원칙(0-3).99.6.9

 부동산을 양도함으로서 발생하는 양도차익에 대하여 양도소득세가 과세된다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 기타 필요경비를 공제하여 계산한다. 이때 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 국세청장이 고시하는 기준시가에 의한다. 기준시가라 함은 토지의 경우에는 공시지가, 국세청장이 고시하는 아파트의 경우에는 고시가액 그외 건물은 지방세과세시가표준액을 말한다. 따라서 실지 거래상으로는 엄청난 양도차익이 발생했다 하더라도 기준시가에 의하여 계산한 결과 양도차익이 없다면 양도소득세를 과세할 수 없다.

 그러나 양도자 본인이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 결과 기준시가에 의한 양도차익보다 적은 때에는 양도자는 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 신고 할 수 있다. 이때에는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하여야 한다.

 그러나 아래의 경우에는 세무서장이 실지거래가액을 조사하여 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 중과세할 수 있다. 따라서 부동산을 양도하기전에 아래의 거래에 해당하는지의 여부를 검토해 보아야 할 것이다.

 1.단기 매매차익을 목적으로 하는 부동산을 취득할 수 있는 권리 및  취득후 1년이내의
  부동산의 양도. 미등기양도자산.  
 2.조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법
    으로 부동산을 취득 또는 양도하는경우록서 아래에 해당하는 거래.

   가).부동산중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우.
   나).부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우.
   다).미성년자가 취득하여 양도한 경우(상속 또는 증여에 의한 취득 제외).
   라).1세대가 과세대상자산을 양도 또는 취득한 횟수가 1년이내의 기간에 3회이상이고
     거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 또는 2년이내의 기간에 5회 이상이고 5억
     원 이상의 경우.  
   마).거래단위별로 양도가액(기준시가)이 1억원이상으로서 아래에 해당하는 거래.
    (1).개발금부담금 부과대상토지를 부과개시일로부터 소급하여 2년이 되는날과 사업완
       료일 이후 1년이 되는 날 사이의 기간중에 취득하여 양도하는경우.
    (2).도시재개발법 및 주택건설촉진법의 규정에 의한 사업지구내의 부동산을 사업개시
       일로부터 소급하여 2년이되는 날과 사업완료일이후 1년되는 날 사이의 기간중에
       취득하여 양도하는 경우(1년이상 직접 사용한 경우 제외).
    (3).준농림지역내의 부동산을 보유한 기간이 5년미만인 상태로 양도하는경우(2년이상
       자경한 경우 제외).
    (4).도시계획구역안의 토지로서 330제곱미터이상 및 도시계획구역 밖의토지로서
       5,000 제곱미터 이상인 토지의 양도.