85년이전 취득토지의 양도와 실지거래가액신고.
박씨는 80.6월에 취득하여 보유하고 있던 토지를 매도하고자 한다. 부동산중개업자에게 매매를 의뢰하고 시세를 확인해보니 중개업자는 공시지가 이하의 매도가액을 제시하였다. 이에 박씨는 양도가액은 실지가래가액에 의하고 취득가액은 확인할 수 있는 증거서류가 없기 때문에 양도소득세를 어떻게 자진신고 하여야 하는지를 물어왔다.
양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제액을 공제하여 과세표준으로 하고 과세표준에 세율을 적용하여 계산한다. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지 및 건물에 대해서 적용( 미등기양도자산은 제외)하고 보유기간이 10년 이상의 경우 양도차익의 100분의 30. 5년이상의 경우 100분의 15. 3년이상의 경우 100분의 10의 금액으로 한다. 양도소득기본공제는 년 2,500,000원으로 한다. 양도소득세의 세율은 과세표준의 크기에 따라서 20-40%로 하고 2년 미만 보유자산의 경우 40% 미등기전매의 경우에는 65%를 적용한다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 취득세.등록세등 경비를 공제하여 계산한다. 이때 양도가액과 취득가액은 국세청에서 산정하여 고시한 기준시가(토지의 경우에는 개별공시지가가 기준시가가 된다)를 원칙으로 하고 예외적으로 실지거래가액을 적용한다. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우는 세무서에서 실지거래가액을 확인하여 강제적용하는 경우와 양도자가 선택하여 임의적용하는 경우로 나누어 볼 수 있다.
단기 매매차익을 목적으로 하는 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 취득후 1년 이내의 부동산의 양도. 미등기양도자산. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 소득세법이 정하고 있는 경우에는 세무서가 실지거래금액을 확인하여 강제적용할 수 있다.
양도자가 선택적으로 임의적용할 수 있는 경우는 양도자가 기준시가를 적용하는 것보다 실지거래가액을 적용하는 것이 유리한 때에는 양도자가 세무서가 양도소득세를 결정하기전까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고할 수 있다. 신고를 하지 아니한 경우에도 결정전까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액에 의하여 계산해줄것을 세무서에 요구할 수 있다. 따라서 박씨는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하여 자진신고할 수 있다.
그러나 소득세법은 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하는 쌍방같은 기준을 적용하여야 한다고 정하고 있다. 또한 84년 이전에 취득한 토지의 경우에는 85.1.1 취득한 것으로 보고 양도소득세를 계산하도록 정하고 있다.
이때 그 취득가액은 85.1.1 현재의 시가(시가를 알수 없는 경우에는 기준시가). 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 실지취득가액에 그 취득일부터 84.12.31까지의 보유기간에 의한 생산자물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액중 많은 것으로 한다고 정하고 있다. 또한 국세청은 양도가액을 실지거래가액으로 신고하고 85.1.1이전 취득의 경우 실지취득가액을 확인 할 수 없는 경우에는 85.1.1 현재의 기준시가를 실지거래가액으로 본다라고 해석하고 있다. 따라서 박씨의 경우 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 85.1.1 현재 기준시가로 적용하여 양도소득세를 계산하여 자진신고할 수 있다.