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  재건축 청산금...1세대1주택 비과세 여부???
  글쓴이 : 최고관리자     날짜 : 08-04-22 17:57     조회 : 5495    
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분류/일자】서면4팀-347, 2008.02.12 * 
 
 [소득] 재건축 및 재개발 주택의 양도차익
【제목】1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임

【질의】(사실관계)

- 소유주택 : 재개발 구역에 소재하는 1주택과 그 외 3주택 (4채 모두 부산광역시 소재)
- 그 중 1주택(40평)이 주택재개발사업으로 관리처분계획인가됨.
- 관리처분계획인가 후 재개발 구역 밖에 소재하는 위 주택 3채를 양도함(양도소득세 신고납부함).
- 그 후 재개발 구역에 소재하는 1주택과 관련하여 20평형 상가를 분양받고 일부는 청산금을 수령함.

(질의내용)위와 같이 청산금 수령일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 청산금 수령분에 대하여 비과세가 적용되는지 여부

【회신】「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 종전 주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며,

다만 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임.
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■ 서면4팀 -1504, 2004.09.22

주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상임. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 아니함.

귀 질의와 유사한 기 질의회신(재일 46014-2104, 1999.12.13. 및 재일 46014-2134, 1998.11.4.)을 참고하기 바람.
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【분류/일자】심사양도99-246, 1999.07.23 
 
 [소득] 주택부수토지 분할양도
【제목】재건축조합원이 당초 주택의 부수토지보상가액에서 재건축 아파트의 분양대금을 차감한 그 청산금을 현금으로 교부받은 경우, 1세대1주택의 부수토지를 분할하여 양도한 것으로 보아 양도세 과세함

【주문】이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다.

【이유】1. 처분내용
청구인은 경기도 ○○시 ○○동 XXX-XXX 소재 대지 850㎡, 주택 104.56㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989. 2. 28 취득하여 보유하다가 1993. 12. 6 주택조합 설립인가(안양시 92-3호)로 재건축조합원에 가입하고 1994. 1. 30 청구외 ○○X동 재건축주택조합(이하 “재건축주택조합”이라 한다)에 쟁점부동산을 신탁등기하였다.
1996. 6. 11 청구인의 토지의 보상금 779,507천원과 아파트분양대금 152,235천원을 차감한 청산금 627,272천원을 수령함에 따라서, 1996. 8. 23 대지 850㎡ 중 1세대1주택 부수토지 초과면적인 327.2㎡에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 예정신고시 납부할 세액 27,947,160원 중 14,047,610원을 납부하고 분납할 세액인 13,900,000원은 납부하지 아니하였다.
청구인이 1세대1주택의 부수토지를 초과한 면적에 대하여 양도차익 예정신고하였으나 처분청은 재건축비 해당부분이외의 청산금은 1세대1주택의 일부를 분할하여 양도한 것에 해당되므로 양도차익을 재계산하여 과소신고분에 대하여 예정신고시 기납부세액을 공제하고 1999. 4. 7 70,634,480원을 결정고지하였다
청구인은 이에 불복하여 1999. 6. 9 이 건 심사청구하였다.

2. 청구주장
1) 쟁점부동산 중 토지는 1세대1주택의 부속토지에 해당되므로 초과부분에 대한 당초 신고는 정당하며
2) 재건축조합에 양도한 토지는 주택건설촉진법시행령 제34조(토지수용법 준용)의 규정에 의하여 조감법 제63조 제1항 제3호에 따라 감면하여야 한다.

3. 처분청 의견
1) 재건축조합에 신탁한 토지면적외의 토지의 양도는 1세대1주택의 부속토지가 아닌 분할양도에 해당되며
2) 청구인이 재건축으로 분양받은 아파트가 159.81㎡로 국민주택규모 이상으로 조세감면규제법 제63조 제1항 제3호에 해당되는 토지수용법 기타법률에 의한 수용으로 발생한 소득이 아니므로 감면대상이 아니므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 심리 및 판단
가. 쟁 점
1세대1주택의 양도로 인한 부수토지에 해당되는지와 조세감면규제법 제63조 제1항 제3호에 의한 감면대상에 해당되는지를 가리는데 있다.
나. 관련법령
소득세법 제89조(비과세양도소득) 제3호에 “대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령으로 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”으로 규정하고
동법시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제7항을 보면, “법 제89조 제3호에서 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 다음과 같다.
1. 도시계획구역 안의 토지 5배
2. 도시계획구역 밖의 토지 10배”라 규정하고 있다.
조세감면규제법 제63조(공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 등의 감면) 제1항에서 “내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 건설용지로 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 30(양도일로부터 소급하여 5년 이전에 취득한 토지를 양도하는 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다”라고 규정하면서 제3호에는 토지수용법 기타 법률에 의한 수용으로 인하여 발생하는 소득으로 규정하고 있고, 동 제5항을 보면, “제1항 제3호의 규정에 의한 감면을 받고자 하는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 감면신청을 하여야 한다”라고 규정되어 있고,
동시행령 제63조 제4항을 보면, “법 제63조 제1항 제3호의 규정에 의하여 세액을 감면받고자 하는 자는 당해 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 총리령이 정하는 세액감면신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 관할세무서장에게 제출하여야 한다”고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
이 건의 다툼은 재건축주택조합에 조합원으로 가입하고 쟁점부동산을 신탁등기한 후에 토지의 정산금에 대한 양도소득세 과세와 조감법 제63조 제1항 제3호에 해당되는 감면규정을 적용할 수 있는지를 가리는데 있다 할 것으로,
(1) 안양5재건축주택조합은 1993. 12. 6 조합원 57명으로 설립인가(인가번호 제92-3호)를 받은 사실이 안양시장이 발행한 주택조합설립(변경)인가필증에 의하여 확인되며, 주택조합의 설립인가일 이후에 쟁점토지를 쟁점부동산 중 토지에 대한 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점토지를 1983. 5. 4 취득하여 보유하다가 1994. 1. 30 안양 5재건축주택조합 명의로 신탁을 원인으로 소유권이전된 바 있으며, 조합원보상 및 분양조서를 보면 토지 850㎡의 총금액은 779,507,000원에서 분양아파트 176.7084㎡의 분양가격 152,235,000원을 차감한 627,272,000원을 1996. 6. 11 정산금으로 수령하였음을 알 수 있다.
(2) 청구인은 재건축주택조합에 쟁점토지를 신탁등기한 후 정산금 수령일을 양도일로 하여 1세대1주택의 부속토지 중 초과면적 327.2㎡에 대하여만 양도차익예정신고한 바 있으나, 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 그 양도하는 부분의 토지는 소득세법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것이며, 재건축조합원이 당초 주택의 부수토지면적에서 재건축시 건축비 해당 부분이외에, 부수토지의 일부에 대한 청산금을 현금으로 교부받는 부분에 대하여는 1세대1주택의 일부를 분할하여 양도하는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것(같은뜻 : 재일 46014-1700, 1996. 7. 18)으로 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 등의 감면에 해당한다는 주장에 대하여 살펴보면, 조감법 제63조 제1항 제3호에 “토지수용법 기타 법률에 의한 수용으로 인하여 발생하는 소득”으로 규정하고 있으며, 주택건설촉진법 제34조(토지수용법의 준용) 제1항에 “사업주체가 국민주택 및 국민주택과 동일규모의 주택을 건설하거나 제44조의 3 제4항의 규정에 의하여 노후·불량주택을 재건축하기 위하여 필요한 경우에는 토지나 토지에 정착한 물건 및 그 토지나 물건에 관한 소유권 이외의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”라 규정하고 있으므로 청구인이 재건축조합에 토지를 신탁하고 받은 주택은 176.7㎡(47평형)으로 국민주택규모보다 클 뿐만 아니라 재건축으로 인한 국민주택규모가 얼마인지에 대한 객관적인 증빙서류의 제출이 없으며, 조세감면규제법 제63조 제1항 제3호 및 동법시행령 제63조 제4항 규정에 의하여 세액을 감면받고자 하는 자는 당해 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 총리령이 정하는 세액감면신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 관할세무서장에게 제출하여야 하나 이를 이행한 사실여부와 관련서류를 제출하지도 아니하고 있다.
따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

   

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