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| 상속주택과 일시적 2주택 양도세 특례 |
| 글쓴이 : 장광석 날짜 : 07-05-10 15:24 조회 : 4322 |
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【분류/일자】재재산-833, 2004.07.07 *
【제목】국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우, 그 주택 취득일로부터 1년이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 봄 【질의】ㅇ 1세대 1주택인 거주자가 상속으로 1주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 - 주거이전을 위해 1주택을 추가로 취득하여 1세대 3주택이 된 후 1년 이내에 상속주택이외의 종전 거주 주택 양도시 - 대체취득에 의한 1세대 1주택 비과세 특례(소득세법시행령 제155조 제1항) 적용 여부 (사례) 1996.6 2003.4 2004.3 2005.3까지 ───△────────△──────────△────────△──── A주택 취득 B주택 상속 A주택 취득 A주택 양도예정 ↓ ↓ ↓ ↓ 최초 1주택 취득 父사망으로 주거이전을 위해 C주택 취득일부터 → 상속취득 1주택 대체취득 1년 이내 양도시 (1세대 1주택) (1세대 2주택) (1세대 3주택) 비과세 가능 여부 〈갑설〉 ㅇ 대체취득에 대한 1세대 1주택 비과세특례 규정(소득세법시행령 제155조 제1항)은 1개의 주택을 소유한 자가 일시적으로 2개의 주택을 소유하게 되는 경우에 제한적으로 적용하는 것으로, 대체취득 전 이미 2주택 소유자에 대하여는 적용불가 ㅇ 상속주택을 소유주택으로 보지 않는 특례 규정(소득세법시행령 제155조 제2항)에서도 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 2개 소유한 경우에 일반주택 양도시 제한적으로 적용하는 것으로, 상속주택을 포함하여 3주택을 소유한 상태에서 일반주택 양도시에는 적용불가 〈을설〉 ㅇ 대체취득 전 1세대 2주택인 자에 대하여는 대체취득에 대한 비과세특례 적용 불가하나, 1세대 1주택인 거주자가 먼저 대체 취득하여 일시적 1세대 2주택인 상태에서 1주택을 상속받는 경우에는 적용가능[소득세법기본통칙 89-14] 〈병설〉 ㅇ 상속주택 자체를 양도하는 경우 과세하되, 일반주택 양도에 따른 1세대 1주택 비과세 판정시 상속주택은 소유 주택수에 포함하지 아니하므로 과세특례 적용가능 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우로서 그 주택 취득일부터 1년 이내에 상속주택외의 종전주택을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 본문의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 동시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함. 【해설】 ▶ 쟁점사항 ㅇ 대체취득에 대한 1세대 1주택 비과세특례 적용시 상속받은 1주택을 소유주택으로 볼 것인지 여부 ▶ 해설 ㅇ 2002.12월 소득세법시행령 개정전에는 상속받은 주택에 대하여 보유기간 또는 양도시기에 관계없이 비과세하였으나, - 2003.1월부터는 상속주택 자체는 과세로 전환하되, 상속주택은 본인의 의사와 관계없이 부득이하게 취득하게 되는 점을 고려하여 다른 주택 양도에 따른 1세대 1주택 비과세 판정시에는 상속주택은 없는 것으로 개정하였음. ┌─────────────────┬───────────────────┐ │ 2003.1.1. 이전 양도분 │ 2003.1.1. 이후 양도분 │ ├─────────────────┼───────────────────┤ │ㅇ 상속주택에 대한 비과세특례 │ㅇ 상속주택도 일반주택과 동일하게 과세│ │ - 1세대 1주택자(무주택자 포함)가 │ - 다만, 상속주택외 주택 양도시에는 │ │ 상속받은 주택은 보유기간 및 양도│ 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 │ │ 시기에 상관없이 비과세 │ 1주택 해당여부 판정 │ │ │ * 단, 2002.12.31. 이전에 상속받은 │ │ │ 주택을 2004.12.31.까지 양도하는 │ │ │ 경우에는 종전 규정 적용 │ └─────────────────┴───────────────────┘ ㅇ 상속주택은 막대한 양도차익이 발생하여도 양도소득세가 비과세되는 문제가 있어 과세로 전환한 것이며, - 다만, 문화재주택과 일반주택, 농어촌주택과 일반주택 보유시 문화재주택과 농어촌주택은 과세하고 일반주택에 한하여 비과세하고 있는 것과 형평을 고려하여, - 문화재주택ㆍ농어촌주택과 동일하게 취급하기 위하여 법조문을 동일한 형식으로 개정하였고, - 기존 재경원예규(재산 46070-474, 1995.12.26.)에서는 농어촌주택 포함시 일시적 1세대 2주택 비과세특례를 인정하고 있음. ┌───────────────────────────────────┐ │[재경원재산 46070-474, 1995.12.26.] │ │ㅇ 거주이전목적으로 거주하던 주택양도 전에 다른 주택을 먼저 취득함으로│ │ 써 일시 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년내 종전 주택을 양도│ │ 하고 거주이전하는 경우에는 소득세법시행령(대통령령 제14467호로 개정│ │ 된 것) 제155조 제1항의 규정에 의하여 1세대 1주택에 해당함. 이 경우 │ │ 같은조 제7항 내지 제14항에 규정하는 농어촌주택은 농어촌주택 외의 일│ │ 반주택에 대한 1세대 1주택 비과세판정시 주택으로 보지 아니하는 것임.│ └───────────────────────────────────┘ ㅇ 일반주택의 1세대 1주택 비과세 적용시 상속받은 1주택에 대하여 소유주택으로 보지 아니함은 - 소득세법시행령에서 규정하는 1세대 1주택 비과세제도를 말하며, 이에는 별도 특례규정이 없는 한 제154조(1세대 1주택의 범위)는 물론 제155조(1세대 1주택의 특례)도 적용되는 것으로 보아야 함. ㅇ 또한, 상속주택이 포함된 상태에서 주거 이전을 위한 대체취득에 의한 일시적 2주택 1세대 1주택 비과세특례를 인정하지 아니할 경우 - 비과세하던 것을 과세하는 것에 그치지 않고, 1세대 3주택 양도소득세 중과세 제도의 영향을 받게 되어 - 실가과세ㆍ60％세율ㆍ장기보유특별공제 배제 등이 적용되어 다주택 보유의도와 상관없이 중과세하게 되는 문제점이 발생함. ▶ 관련규정 요약 ㅇ 일시적 2주택 소유자에 대한 1세대 1주택 비과세특례(소득세법시행령 제155조 제1항) - 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하는 경우에도 다른 주택 취득일부터 1년내 종전주택 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 ㅇ 상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례(소득세법시행령 제155조 제2항) - 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 판정 ㅇ 대체취득 중에 상속 등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전 주택양도에 따른 비과세(소득세법기본통칙 89-14) - 일시 2주택을 보유한 상태에서 1주택을 상속받아 3주택을 소유한 경우 상속주택외 종전주택을 다른 주택 취득일부터 1년내 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세 〈참고〉 상속주택과 유사한 형태의 1세대 1주택 과세특례 □ 문화재주택(영§155⑥) ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. □ 이농주택ㆍ귀농주택(영§155⑦) ⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 주택으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호에 규정된 수도권외의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다 □ 신축주택에 대한 과세특례(조특법 제99조의 3 제2항) ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. □ 농어촌주택취득자에 대한 양도소득세과세특례(조특법 제99조의 4 제1항) ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다)중에 다음 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용한다. 재정경제부 재산세제과 장태익 ※ 본 해설은 개인적인 의견으로서 과세관청의 공식적인 견해가 아니므로 이를 적용시에는 충분히 검토하시고, 전문가와 상의하여 판단하시기 바랍니다. |
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