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| 교환하는 경우의 양도가액 |
| 글쓴이 : 장광석 날짜 : 07-11-08 18:00 조회 : 4215 |
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【분류/일자】서면4팀-2695, 2007.09.13
[소득] 취득원가 및 부대비용 【제목】교환에 따른 양도로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것임 【질의】(사실관계) - 2007년 부동산 매매를 하면서 거래당시 실지거래가액, 감정가액 등이 아닌 단순한 교환에 의하여 거래하였음(등기부상 교환에 의한 거래로 등재). (질의내용) 상기와 같이 교환거래로 양도함으로써 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액 산정방법 【회신】 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 소득세법 기본통칙 97-1 【토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다. 1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액 2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액 11. 교환하는 경우 자산을 상호교환하는 경우에 교환으로 양도하는 자산의 양도가액과 교환으로 취득하는 자산의 취득가액은 어떻게 계산할 것인가 의문시된다. 즉, ㉮ 실지거래가액이 확인될 수 있는 경우로 볼 것인가, 아니면 확인될 수 없는 경우로 볼 것인가의 문제와 ㉯ 양도자산의 가액은 양도자산(인도자산)의 가액으로 할 것인가, 아니면 그 대가로 받는 자산의 가액으로 할 것인가의 2가지 문제가 제기된다. 가. 실지거래가액이 확인될 수 있는지 여부 종전(1999년 12월 28일 법 개정 이전)에는 실지거래가액이 확인될 수 있는지의 여부를 판단하는 것이 중요한 과정이었다. 그러나 법 개정으로 인하여 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액을 실지거래가액으로 보도록 하였다. 따라서 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 위에 열거한 가액등을 순차적으로 적용하여 결정하면 되는 것이다. 다음은 법 개정 이전에 실지거래가액인지의 여부를 판단하는 기준을 서술한 것으로 참고목적으로 기술한다. 구시행령 제163조 제1항 제1호에서 “취득에 소요된 실지거래가액”은 구시행령 제89조를 준용한다고 하였고, 구시행령 제89조 제1항은 ㉮ 매입한 자산은 매입당시의 가액 ㉯ 건설한 자산은 소요된 가액 ㉰ 그 이외의 자산은 취득당시의 정상가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 교환하는 경우는 ㉰에 해당한다고 하겠다. 따라서 교환하는 경우에도 실지거래가액은 존재하는 것으로 보아야 한다. 그런데 교환하는 경우의 실지거래가액은 그 계약서상에 가액이 명기되어 있으면 그 가액이 정상가액에 비추어 부당하다고 인정되지 않는 한 계약서상의 가액은 실지거래가액으로 볼 수 있다. 계약서상에 가액이 명기되지 않았거나 정상가액으로 거래되었다는 입증서류를 제출하지 않는다면 기준시가로 결정할 수밖에 없다. 그리고 교환거래 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 감정가액상의 차액에 대한 금전의 보충지급등 정산절차를 수반하는 경우와 같이 감정가액을 기준으로 교환함이 명백하게 인정되는 경우에는 그 감정가액을 실지거래가액으로 본다〈대법 98두 19841, 1999. 11. 26. ; 대법 96누 860, 1997. 2. 11.〉. 나. 양도가액 및 취득가액의 계산 교환하는 경우 양도가액을 양도자산의 가액으로 할 것인가, 아니면 그 대가를 받는 취득자산의 가액으로 할 것인가 문제되는 바, 기본통칙 97-1에서 규정하고 있다. 이를 분해해 보면 실지거래가액으로 결정하는 경우와 기준시가로 결정하는 경우가 다르다고 해석된다. (가) 실지거래가액으로 결정하는 경우 양도가액은 구법 제96조에서 “그 자산의 실지거래가액”으로 한다고 하였으므로 양도자산 자체의 가액이 아니라 그 자산의 대가로 얼마를 받았는가를 말하는 것이므로 인수자산의 가액이 양도가액이 된다고 보아야 한다. 취득가액은 구법 제97조 제1항 제1호에서 “그 자산의 취득에 소요된 가액”으로 한다고 하였으므로 취득하기 위하여 인도한 자산의 가액이 취득가액이 되는 것이다. 다시 요약하면, 교환하는 경우 양도자산의 양도가액은 인수자산의 가액으로 하고, 취득자산의 취득가액은 인도한 자산의 가액으로 하여야 할 것이다. (나) 기준시가로 결정하는 경우 양도가액은 구법 제96조에서 “그 자산의 기준시가”로 한다고 하였으므로 양도자산의 기준시가가 양도가액이 되고, 취득가액은 법 제97조 제1항 제1호에서 “그 자산의 기준시가”로 한다고 하였으므로 취득자산의 기준시가가 취득가액이 된다고 할 것이다〈대법 94누 4127, 1994. 6. 10.〉. |
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