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  주거용오피스텔
  글쓴이 : 장광석     날짜 : 06-07-20 12:38     조회 : 4410    
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【분류/일자】서면4팀-872, 2006.04.07 
 


【제목】종합부동산세법 및 소득세법상 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말함

【질의】(현황)
본인은 성남 분당에 2002년 5월경 지상 5층 건물의 오피스텔 1개층(실평 5∼8평 원룸 10개, 개당 현재 실가 4,000∼5,000만원)을 분양받아 임대사업자 등록증을 교부받고 현재까지 임대하여 생계비로 충당하고 있음.
상기 오피스텔은 개별 구분등기가 되어 있으며 10실 모두 분양 당시부터 지금까지 세입자가 주거용으로 사용하고 있으며 소득세도 그렇게 납부하였음(주민등록이전과 계약서로 입증됨).
또한 본인은 분당에 32평형(실평 25.7평) 아파트 1채를 소유하고 있으며 양도소득세 면제 기준(3년 보유 2년 거주)을 갖추고 있음.

(질의)
1. 종부세 산정시 오피스텔은 사업용으로 분류하는지 아니면 주택으로 분류하여 아파트와 합산하여 종부세를 납부하여야 하는지.

2. 오피스텔 양도시 다 주택자(3주택 이상)로 간주하여 양도세 중과대상인지.
본인 소유 아파트를 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 또는 3주택 이상 중과세여부

3. 임대사업자가 사업용으로 보유하는 사업용 주택은 임대주택수, 임대기간, 규모를 충족할 경우 주택 수 산정에서 제외되는데 오피스텔을 보유한 임대사업자는 상기 조건을 충족하더래도 오피스텔을 주택으로 사용하는 한 주택 수 산정에서 제외되는 방법이 없는 것인지 아니면 해당구청 등에 신고하는 등의 별도 절차를 거치면 주택 임대사업자와 대등한 혜택을 받을 수 있는지.
(조건 ① 5호 이상, 10년 이상, 3억원 이하 조건 ② 2호 이상, 5년 이상, 3억원 이하)

4. 상기 오피스텔을 양도할 경우 양도당시에만 사무용으로 사용하면 주택 수에서 제외되어 양도세는 일반세율을 적용하는지.
한번이라도 주택으로 사용하였다면 주택으로 간주되는지.
양도시 주택과 기타용도로 사용한 기간에 대한 기준이 있는지.
양도시 공실인 경우는 어떻게 분류해야 되는지.

5. 현재 주택으로 사용하고 있는 상기 오피스텔을 지금부터 수일에서 수개월 간격으로 지속적으로 매도할 경우 매매업자로 보아 양도세 산정시 일반세율을 적용하는지.
다주택자의 양도로 보아 중과세율을 적용하는지.

6. 주택으로 사용한 오피스텔을 매도할 때 부가가치세는 납부해야 하는지.

【회신】

1. (질의 1) 종합부동산세법 제8조의 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준을 계산함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.

2. (질의 2) 「소득세법 시행령」 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.

3. (질의 3) 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호의 장기임대주택요건에 해당하는 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대 3주택자의 중과세율(60%)이 적용되지 아니하는 것임.

4. (질의 4) 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로 보고 관계법령을 적용하는 것임. 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며, 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항임.

5. (질의 5) 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등을 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며 소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것임.

6. (질의 6) 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비하는 때에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의해 부가가치세를 과세하는 것임.

【해설】

▶ 사례의 이해
본 해설에서는 상기 사례의 쟁점 중 다음의 2가지 사안에 관하여 살펴보고자 한다.
① 보유 건물이 “주택”에 해당하는지 여부
② 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부

▶ 보유 건물이 “주택”에 해당하는지 여부
ㆍ세무상 미치는 영향
자신이 보유하고 있는 건물이 “주택”에 해당하는지 여부가 세무상 미치는 영향은 크게 다음과 같다.
① 종합부동산세는 고액의 주택과 토지의 보유자에 대하여 부과하는 세금인 바, 자신의 건물이 주택에 해당하면 종합부동산세를 납부할 수도 있다.
② 보유건물 및 양도건물이 주택에 해당하는지 여부에 따라, 1세대 3주택 이상자의 경우에는 주택을 양도함에 있어 중과세율(60%)을 부담하여야 한다.

이렇듯 특정 건물이 주택인지 아닌지를 구별하는 것은 세법상 중요한 문제임을 알 수 있다. 본 사례를 비롯하여 대부분의 유권해석에서는 소득세법 및 종합부동산세법을 적용함에 있어 “주택”은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 규정하고 있다(서면4팀-190, 2006. 2. 3.외 다수). 따라서 어떠한 건물이 주택인지 여부는 당해 건물의 내부구조ㆍ주변환경 및 사실상 사용현황 등을 종합하여 사실판단할 사항이며, 본 사례의 오피스텔의 경우도 마찬가지이다.

ㆍ“주택”의 사실판단 근거
위에서 보았듯이 오피스텔이 주거용에 해당하면 “주택”으로 구분되는 바, 행정자치부는 이와 관련하여 2006년 3월 27일부터 4월 26일까지 30일간 전국 중대형 오피스텔에 대하여 첫 실태조사에 들어갔다. 즉, 과세자료 등으로 활용하기 위하여 2006년 3월 27일 현재 준공되어 사용 중인 전용면적이 국민주택규모(85㎡)이상이거나 건물면적이 132㎡(전용면적 포함)이상인 오피스텔을 대상으로 당해 오피스텔이 주거용인지 비주거용인지 국가기관이 판단에 들어간 것이다.

관련 보도자료에 의하면, 당해 오피스텔의 소재지ㆍ면적ㆍ건축연도 등의 기본항목 이외에, 객관적으로 확인이 가능한 주민등록여부ㆍ사업자등록여부ㆍ자녀의 취학여부ㆍ상수도요금 및 전기요금 부과현황 등에 대한 조사를 통해 주거용 오피스텔 여부를 판단할 것으로 보인다.

즉, 오피스텔의 각 호를 주소지로 하여 주민등록법에 의한 주민등록이 되어 있는지, 오피스텔의 각 호를 사업장으로 하여 부가가치세법에 의한 사업자등록이 되어 있는지, 오피스텔의 각 호를 주소로 하여 학생이 취학하고 있는지, 상수도 요금이 가정용 혹은 업무용으로 부과되어 있는지, 전기요금이 주택용 혹은 일반용으로 부과되어 있는지 여부에 따라 당해 오피스텔의 주거용 여부가 판가름되는 것이다. 그러므로 자신이 보유하고 있는 건물이 주택에 해당하는지 관심이 있는 납세자는 이 점을 참고하면 판단에 도움이 될 것으로 사료된다.

▶ 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부
ㆍ구분의 실익
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 사업소득(부동산매매업, 주택신축판매업) 또는 양도소득으로 구분됨에 따라 납세의무자가 부담하는 차이는 크게 다음과 같다.
① 부동산매매업 등에서 발생한 소득은 여타의 소득과 종합하여 소득세를 과세하나, 양도소득은 종합소득과는 별개로 과세표준과 세액을 산정하여 과세한다.
② 부동산매매업에서 발생하는 소득이 있는 자는 매매차익예정신고의무가, 양도소득이 있는 자는 예정신고 및 납부의무가 있는 등 신고ㆍ납부방법상의 차이가 있다.

ㆍ사례에의 적용
이와 관련하여 본 사례의 경우를 예로 들어 살펴보자. 오피스텔(이하 “주택”으로 구분된 경우를 가정)을 수 채 보유하고 있는 자가 당해 오피스텔을 양도하는 것이 부동산매매업으로서 사업소득으로 구분된다면 종합소득세를 부담하면 되지만, 그렇지 않고 양도소득으로 구분된다면 1세대 3주택 이상자의 양도로서 중과세율(60%)을 피할 수 없게 된다. 한편 동 보유자가 오피스텔(재고자산인 주택)이 아닌 자신의 집을 양도하는 경우에는 당연히 양도소득세를 내야하고 또한 중과세율을 부담하게 된다. 왜냐하면 1세대 3주택 이상을 판단함에 있어서 주택의 수에는 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택도 포함되기 때문이다(소득세법 시행령 §167의 3 ② 3호). 참고로 주택신축판매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수의 계산에 포함되지 않는다(재재산-261, 2004. 2. 25.).

ㆍ판단의 근거
본 사례를 비롯하여 대부분의 유권해석에서는 양 소득의 구분에 관하여 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사실판단할 사항이라고 규정하고 있다(서면1팀-859, 2005. 7. 15.외 다수). 일반적인 판단기준으로는, 자산의 양도행위가 간헐적이거나 1회적이고 자산의 취득 및 처분이유가 투자목적이며 거래 상대방도 1인 또는 소수인 경우 또는 자산양도를 위한 광고를 행하지 아니하고 업무수행을 위한 별도의 장소를 설치하지 아니한 경우 등에 그 자산양도로 인한 소득은 양도소득에 해당한다고 보고 있다.

   

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